天津土地市场兵器谱

　　如果将房地产企业比作战士，土地就是战士手中的兵器。只有战士武艺娴熟，再搭配趁手的兵器，才能在市场竞争中夺取胜利。近日天津市规划和自然资源局公布了重点供应和招商的24宗经营性土地，天津中原研究院依托多年土地顾问经验，主要基于以下几个维度为大家评述这些地块的特点：

1.地货比与成本空间

：地货比直观体现土地价格与预期房价之间的关系，是判断土地市场价值的重要指标，但由于天津市场价格梯度较大，地货比同样为1:2左右的前提下，核心区的成本空间(暨预期房价与土地价格之间的差值)主要集中在1~1.5万元/㎡水平，环城四区的成本空间则下降到0.7~1万元/㎡水平，更外围的区域则只有几千元/㎡。很多外围区域的土地尽管地价较低，但成本空间的狭小限制了地块的开发，拿地的风险反而增大。

2.商住

：基于天津整体市场环境，商业的去化需要很强的专业能力和资源整合能力，高商住比地块对多数房地产企业都是巨大的挑战。

3.流量水平

：在目前的市场环境下，以合适的价格达到较高的流量已成行业基本要求。

4.关注度

：通过区域土地市场的热度可以反映出房地产企业对于土地价值的一些共性判断。